Кто он риэлтор?

Во-первых, каждый определяется и решает для себя сам! Кто он? Агент, риелтор, эксперт.. И дело даже не в количестве сделок за плечами, опыта работы, на мой взгляд дело в отношении к людям и к своей работе как к своему бизнесу..

Во-вторых, у риелтора или действительно эксперта недвижимости, на самом деле в его бизнесе задействовано гораздо больше профессий чем всего одна профессия ПОСРЕДНИК..

Итак, это прежде всего:
1.Специалист по недвижимости. Ценность специалиста по работе с недвижимостью определяется: его практическим опытом.  Конверсией ( числом  удачных  сделок из числа всех, им сопровожденных) 2. Юрист. Наличием надежных каналов для проверок объектов и решения различных сопутствующих проблем. 3.Психолог .  Его умением  вникнуть и оперативно разрешить любую ситуацию.  4. Аналитик  5.Финансист.  Его умением принести вам прибыль.   6. Организатор  7. Управляющий  8.Психоаналитик9. Психиатр.10.   Фотограф11. Рекламщик12. Дизайнер13. Строитель 14. Водитель

В обязанности риэлтора входит:

• заключение с клиентом письменного договора на оказание услуг
• информирование потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики
• обеспечение сохранности документов, полученных от клиента для совершения сделки
• грамотное оформление аванса или “задатка”
• обеспечение юридического сопровождения на протяжении всей операции
• предоставление клиенту достоверной и исчерпывающей информации в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.

Если эти дела вы в состоянии решить самостоятельно и готовы рискнуть и пренебречь тем, что сделать не представляется возможным в силу объективных причин – в принципе, можно совершить сделку с недвижимостью и не прибегая к помощи риэлторов. Но при малейшем сомнении в своих силах лучше все-таки обратиться к риэлтору.

Первая задача риэлтора – это сглаживание острых углов и проведение переговоров. Несогласный на сделку, но все еще прописанный с вами бывший муж, вредная соседка по коммунальной квартире, продавец, безбожно завышающий цену на приглянувшуюся вам квартиру могут полностью застопорить ход сделки. Хороший риэлтор – это человек, умеющий быстро наладить контакт с представителями любых социальных слоев и вызвать симпатию.

Вторая задача риэлтора - не поиск, но проверка всех подходящих вариантов жилья. Подводных камней на рынке недвижимости немало, от фальшивых документов и паспортов до алкоголиков, которые сегодня продают квартиру, а завтра идут в суд и отсуживают свою собственность назад. После подробного разговора с продавцом или арендодателем, во время которого риэлтор выясняет все тонкости ситуации, в которой находится продавец (здесь может быть все, что угодно, от неправильно оформленной приватизации до конфликта между собственниками), производится проверка истории квартиры на 3-4 колена назад. Нынешний владелец может и не знать, что раньше здесь был прописан военнослужащий или несовершеннолетний, которого выписали незаконно, а вот вы через незнание “истоков” можете запросто лишиться свежекупленной площади.

Третья задача- сбор документов, необходимых для проведения сделки. Всего для простой продажи квартиры требуется двадцать с лишним бумажек, причем за каждой из них надо отстоять очередь, а иногда и поуговаривать чиновника – особенно если дело идет о выписке несовершеннолетнего. Могут во время сбора документов вскрыться и проблемы вроде неуплаченного налога на наследство или потери важной справки. Риэлтор обязуется предоставить в нужный и, главное, короткий срок все нужные документы – а вы можете и “не уложиться”.

Четвертая задача – проведение самой сделки. Тут тоже множество нюансов – только договориться со всеми участниками сделки о едином времени и месте подписания договора непросто, ведь помимо вас и покупателя (продавца) в “цепочке” обычно много других участников, вплоть до 3-4 звеньев с каждой стороны, и у всех – свой график, свои требования. Надо выбрать надежный банк для закладывания денег – продавец может настаивать на “знакомом” заведении, покупатель склоняться в сторону совсем другого, более “спокойного” банка; определиться, в какой валюте идет оплата; не дать продавцу взвинтить цену в день сделки…

Безусловно, есть еще в России “умельцы”, которые берутся за оформление продажи или покупки самостоятельно, на свой страх и риск. Но ведь вы не стрижете себя сами, подглядывая одним глазом в зеркало, и не орудуете бормашиной у себя во рту, чтобы “немного сэкономить”! Недвижимость – большой и сложный мир, и в России, где издавна вложение денег в метры считается самым надежным способом сохранения капитала, как нельзя более важен ответственный подход – не экономьте на профессионалах, ведь бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке.

 

Зачем нужен риэлтор, какие функции он выполняет и, собственно, за какие такие услуги риэлтор берет деньги с клиента?

Некоторые мои коллеги утверждают, что берут деньги за предоставление информации. Полагаю, что этого недостаточно. Информация есть во многих журналах, газетах, в Интернете, на столбах и заборах на улице и т. п. Найти информацию в газете, организовать просмотр, может и сам покупатель.

Хочу сразу заметить, что я с глубочайшим уважением отношусь к моим коллегам, в частности к моим сотрудникам, выполняющим, поверьте, нелегкую работу по организации просмотров. Это десятки, иногда даже сотни звонков по уточнению параметров квартир.

Зачастую, «брокеры-маклеры», которые будто бы работают «от продавца», в квартирах никогда не были, ничего ни о них, ни о продавцах не знают, документов не видели, подробностей не знают и не хотят знать. Вся их «работа» с объектом заключается в том, чтобы дать объявление в газете (как правило – бесплатное), или развесить листовки на улицах. А ведь нужно среди всей этой информации отсортировать необходимую. Затем совместить просмотры так, чтобы за вечер просмотреть не один, а несколько объектов в определенном микрорайоне. Согласовать встречи по времени, продумать последовательность и все это с учетом нерадивости, непрофессионализма многих «брокеров-маклеров» (риэлторами их не назовешь), которые могут не прийти на встречу, не предупредить об отмене, перепутать время и дату просмотра, дать неверную информацию о квартире и так далее, и тому подобное. Но свои деньги, которые неправильно называют «комиссионными», получать хотят в полной мере, а иногда даже в большей, чем риэлтор покупателя. Кстати, это и есть один из признаков непрофессионализма, отступление от правил, принятых в профессиональном сообществе.

Легко ли все вышеперечисленное? Нет! Нелегко!

А нужно ли высокое мастерство и профессионализм риэлтора для назначения и организации просмотров? Для организации просмотров, полагаю, не обязательно. Терпение и выдержка – нужны! Квалификация риэлтора как агента, должна проявиться в умении заинтересовать друг в друге покупателя и продавца, т. е. найти те правильные слова, чтобы показать обеим сторонам выгодные обстоятельства сделки: чтобы покупатель захотел купить именно эту квартиру, а продавец – продать ее только этому покупателю, возможно даже с некоторой уступкой в цене. Но основную оплату за свои услуги риэлтор должен получать не за поиск квартиры, а совсем за иное.

За что же берет деньги профессиональный риэлтор? За снижение рисков! За обеспечение выполнения продавцом и покупателем своих обязательств по отношению друг к другу.

Можно ли уменьшить риск? Уверен, что настоящий риэлтор может, вернее должен, риск свести к минимуму. Особенно это важно на вторичном рынке.

Можно ли полностью исключить риск при приобретении квартиры? Полагаю, что нельзя!

Мошенники тоже имеют своих «кулибиных», и если природа “отказала” Вам, уважаемые читатели, в криминальном таланте и риэлторских знаниях, то предусмотреть своими силами всевозможные варианты жульничества не удастся никогда.

Степень риска повышается с увеличением числа переходов права собственности, т. е. когда объект недвижимости, например, квартира, переходила из рук в руки несколько раз. Покупая квартиру на вторичном рынке, вместе с приобретенной недвижимостью покупатель автоматически получает гипотетическую возможность ее потерять. И поверьте, что общий небольшой процент риска при таких операциях без участия риэлтора, будет слишком слабым утешением, если именно Ваша собственность станет абсолютным пополнением относительной цифры. Следует помнить, что потерпевшим в этом случае окажется последний собственник – именно он утратит и имущество, и деньги. Как, в таком случае, можно выяснить ситуацию, связанную с объектом недвижимости?

Целиком полагаться на нотариусов, которые удостоверили предыдущие сделки, и удостоверяют Вашу сделку, увы, не стоит. Государство возложило на нотариусов исключительно ответственность за законность самой процедуры удостоверения договора, а не юридическую доброкачественность перехода собственности.

Более того, нотариус – не следователь. Он не врач – психиатр, хотя и пишет в договоре фразу «дееспособность проверена», пообщавшись с продавцом всего несколько минут. Нотариус не обращается к соседям, не задает вопросов дворникам, участковым, милиционерам и мастерам ЖЭКов. Все перечисленное должен проделать хороший риэлтор из хорошего агентства.

Нужно заметить, что исследовать историю квартиры очень непросто, т. к. сегодня, при отсутствии Закона «О риэлторской деятельности», необходимость которого поддерживают все добросовестные риэлторы, сложно получить сведения в различных инстанциях, в том числе, даже посмотреть дело у нотариуса, совершавшего предыдущую сделку. Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных материальных и временных затрат.

Самое правильное – всегда отказываться от участия в сделке, и, соответственно, от заработка, если возникает угроза опасности для клиента. Работать нужно только на клиента, а не на совершение сделки любым способом, в том числе и за счет его безопасности.

Так нужен ли риэлтор и как отличить действительно профессионального и надежного риэлтора от человека, желающего заработать деньги на посредничестве?

Всегда вызывает удивление объявления следующего содержания: “Куплю квартиру без посредника”, то есть – без риэлтора. Это глубочайшее и принципиальнейшее заблуждение. Такие объявления дают очень смелые и … очень глупые люди. Экономя на риэлторском обслуживании, они рискуют остаться без денег за квартиру и без самой квартиры.

Выбор риэлторской фирмы и, соответственно, риэлтора – самый главный вопрос для покупателя.

Допустим, Вы решили купить квартиру. И, как человек цивилизованный, понимаете, что делать это без специалиста нельзя и начинаете поиск. Многие клиенты допускают ошибку. Они ищут брокера, а не фирму. Это неправильно. В хорошей, известной компании, заботящейся о своей репутации, не могут работать плохие специалисты-риэлторы. Потому клиенту следует ориентироваться именно на риэлторскую фирму.

Больше всего следует опасаться «помощи» знакомых, которые недавно купили или продали квартиру и решили, что могут профессионально, т. е. за деньги, заниматься операциями с недвижимостью.

Ни в коем случае нельзя иметь дело с так называемыми «черными брокерами», т. е. брокерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим клиентом, ни перед Законом. Самая актуальная беда рынка – неграмотные, непрофессиональные риэлторы, и их как никогда много. Всем, кто собирается купить или продать недвижимость, следует помнить, что участие в этих сделках случайных людей может обернуться очень большими проблемами.

Покупатель должен обязательно нанять (я не стесняюсь этого слова) риэлтора, который обеспечит выполнение всех обязательств продавца. Он обеспечит и примет на себя ответственность за «чистоту» и законность приобретения, т. е. вступит со своим клиентом в договорные гражданско-правовые отношения, которые зафиксируют обязательства риэлтора по отношению к своему клиенту.

Наша жизнь идет, люди богатеют или разоряются, женятся или разводятся, рождаются и умирают. Дети растут и со временем хотят жить отдельно. И все эти обстоятельства отражаются на рынке недвижимости. Каждый из нас хотя бы один раз в жизни сталкивается с проблемой, когда нужно купить, продать, подарить, завещать, разделить, арендовать, сдать в аренду или передать в залог (ипотеку), т. е. совершить какие-либо действия со своей недвижимостью. И заниматься этими сложнейшими задачами должен риэлтор.

Так есть ли ответственность риэлтора перед своим клиентом?

Есть и должна быть! И появляется она только при правильно и грамотно заключенном договоре на обслуживание клиента. Он может называться по-разному: «Договор на услуги» или «Договор поручения», но в нем должны быть четко и однозначно прописаны обязательства риэлтора перед клиентом. При доказуемом невыполнении своих обязательств, риэлтор понесет наказание, в т. ч. и через судебное разбирательство.

 

И в заключение.

Приглашать риэлтора – экономически выгодно, несмотря на то, что за его услуги нужно платить. Профессионал сэкономит клиенту силы, здоровье и время. Стоимость услуг риэлтора значительно меньше стоимости квартиры, которую можно потерять. Кроме того, как и повсюду в цивилизованном мире, профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована в солидной страховой компании. Думайте и принимайте правильное решение!